Ст 73 76 жк рф посмотреть статьи туберкулез

Новая редакция Ст. 76 ЖК РФ

1. Наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда все жилое помещение в поднаем. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть заключен при условии, если после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире - не менее нормы предоставления.

2. Для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.

3. Поднаниматель не приобретает самостоятельное право пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель.

4. Передача жилого помещения в поднаем не допускается, если в этом жилом помещении проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 настоящего Кодекса перечне, а также в других предусмотренных федеральными законами случаях.

Комментарий к Статье 76 ЖК РФ

1. Поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, регламентирован ст. ст. 76 - 79 Кодекса. При этом сохранены многие правила, установленные прежним жилищным законодательством. Кроме того, к поднайму жилых помещений, предоставленных по договору социального найма, применяются правовые нормы, установленные в п. п. 1 - 3 ст. 685 ГК РФ.

Право нанимателя жилого помещения по договору социального найма на сдачу всего помещения или его части в поднаем обусловлено необходимостью получить на это согласие: а) проживающих совместно с ним членов его семьи и б) наймодателя (ср. со ст. 76 ЖК РФ 1983 г.). Еще одним условием заключения договора поднайма является то, что после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения, приходящаяся на одного члена семьи, не будет менее учетной нормы, а для коммунальных квартир - нормы предоставления (об указанных нормах см. ст. 50 Кодекса и комментарий к ней).

2. Если в поднаем передается жилое помещение в коммунальной квартире, то помимо соблюдения названных выше общих условий, необходимо также согласие всех нанимателей и собственников других жилых помещений в данной квартире, а также проживающих совместно с ними в такой квартире членов их семей.

3. В случае передачи жилого помещения в поднаем ответственным перед наймодателем по договору социального найма остается наниматель.

4. По-прежнему не допускается передача жилого помещения в поднаем, если в этом помещении проживают лица, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ними невозможно (ср. с п. 2 ст. 77 ЖК РФ 1983 г.). О перечне тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире, см. ч. 1 ст. 51 Кодекса и комментарий к ней.

Кроме того, запрет на передачу жилого помещения или его части в поднаем может быть установлен и другими, помимо Кодекса, федеральными законами. Подчеркнем, что другие случаи, когда передача помещения в поднаем не допускается, могут быть указаны только в федеральных законах. До введения в действие Кодекса такие случаи могли предусматриваться правилами сдачи жилых помещений в поднаем, устанавливаемыми в порядке, определяемом правительством (п. 4 ст. 77 ЖК РФ 1983 г.). В соответствии с ч. 2 ст. 4 Вводного закона такого рода правовые акты применяются впредь до вступления в силу соответствующих федеральных законов.

Другой комментарий к Ст. 76 Жилищного кодекса Российской Федерации

1. Комментируемая статья определяет порядок и условия заключения договора поднайма жилого помещения (ст. 77 посвящена договору поднайма жилого помещения, ст. 78 - внесению платы за поднаем, ст. 79 ЖК - прекращению и расторжению договора поднайма жилого помещения).

Условия сдачи жилого помещения в поднаем:

письменное согласие наймодателя, а также членов семьи нанимателя жилого помещения, а если квартира коммунальная - всех нанимателей, собственников и членов их семей, проживающих в этой квартире;

наличие общей площади жилья, с учетом вселяющихся по договору поднайма, размером не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире - не менее нормы предоставления на каждого проживающего;

отсутствие больных тяжелыми формами хронических заболеваний (п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ) как в семье нанимателя, сдающего жилье в поднаем, так и лица, желающего заключить договор поднайма. Наличие таких больных делает заключение этого договора невозможным.

2. По договору поднайма может передаваться часть, а при временном выезде нанимателя и членов его семьи - все жилое помещение. Договор заключается на определенный срок и носит возмездный характер (см. комментарии к ст. 77 и 78). Поднаниматель не имеет самостоятельного права пользования жилым помещением; ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель (п. 1 ст. 685 ГК РФ).

Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается в случае, если:

1) к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;

2) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;

3) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;

4) принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;

5) принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;

6) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 настоящего Кодекса перечне.

Комментарий к Ст. 73 ЖК РФ

1. Перечень условий, при которых обмен жилыми помещениями между нанимателями социального жилья не допускается, сформулирован как исчерпывающий, хотя таковым на самом деле не является. Дополнительное условие, при котором обмен жилой площадью не допускается, фактически сформулировано в ст. 72 (ч. 5) ЖК РФ и связано с необходимостью соблюдения при обмене нормы общей площади жилого помещения, приходящейся на одного члена семьи, за исключением супруга нанимателя, его детей и родителей.

2. Обмен жилыми помещениями не допускается в том случае, если право нанимателя на занимаемую жилую площадь поставлено под сомнение и имеет спорный характер. Такое сомнение существует, когда нанимателю предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения.

Основания, по которым с нанимателем жилого помещения может быть расторгнут договор социального найма, перечислены в ст. 83 ЖК РФ. К ним относятся: невнесение платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение шести месяцев; разрушение или повреждение жилого помещения как самим нанимателем, так и теми гражданами, за действия которых он отвечает (поднанимателей, временных жильцов); систематическое нарушение прав и интересов лиц, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении (в ЖК РФ содержится менее правильное указание на нарушение прав и интересов соседей); использование жилого помещения не по назначению, т.е. за пределами допустимости использования жилья согласно ст. 17 ЖК РФ. Дополнительное основание расторжения договора социального найма содержится в ст. 29 Кодекса, и связано оно с проведением самовольного переустройства или перепланировки жилого помещения.

До разрешения судебного спора в пользу нанимателя обмен не может быть оформлен, так же как и до разрешения судебного спора по поводу жилого помещения между нанимателем и членами его семьи.

По смыслу комментируемой статьи под изменением договора социального найма, связанным со спором по поводу конкретного помещения, следует понимать не всякое изменение договора, а лишь то, о котором говорится в ст. 82 ЖК РФ. В частности, обмен не может быть совершен до тех пор, пока не разрешится вопрос о том, кто из дееспособных членов семьи нанимателя будет представлять интересы семьи после смерти прежнего нанимателя. До разрешения всех иных споров, связанных с пользованием обмениваемым помещением (например, в связи с вселением нового члена семьи нанимателя), обмен будет невозможен согласно п. 2 комментируемой статьи.

3. Непригодность жилого помещения для проживания также препятствует проведению обмена жилыми помещениями. Это вызвано тем, что признанное непригодным для проживания жилое помещение прекратило свое существование в качестве жилого помещения. Непригодность для проживания сегодня обусловливается состоянием аварийности, ветхости жилья либо выявлением в нем вредных факторов воздействия внешней среды (см. Положение о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 4 сентября 2003 г. N 552).

4. В качестве условий, препятствующих обмену жилыми помещениями, названы предстоящий снос дома или его переоборудование для использования в других целях. Применительно к сносу жилого дома имеется в виду случай, связанный с изъятием земельного участка для государственных и муниципальных нужд. Однако запрет на обмен жилого помещения, находящегося в жилом доме, подлежащем сносу, в системной связи с иными положениями ЖК РФ представляется абсолютно надуманным. Наличие этого правила в ЖК РСФСР было понятно и объяснялось тем, что наймодателю было небезразлично, какое число граждан будет проживать в сносимом доме: проживающие в нем лица подлежали обеспечению жилым помещением по норме предоставления. Теперь же согласно ст. 89 ЖК РФ при сносе дома выселяемым из него гражданам должно быть предоставлено равнозначное по общей площади жилье. Таким образом, наймодателю в этой ситуации совершенно безразлично, сколько человек будет проживать в жилом помещении, подлежащем обмену. Поэтому было бы разумно отказаться от этого запретительного условия обмена.

Для того чтобы все названные обстоятельства (непригодность для проживания, снос или переоборудование жилого помещения для использования в других целях и т.д.) исключали возможность обмена жилого помещения, они должны быть оформлены решением соответствующего органа и приняты в установленном законом порядке.

5. Обмен жилыми помещениями не допускается, если принято решение о капитальном ремонте дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме. На наш взгляд, это основание для запрета обмена также должно быть исключено из действующего законодательства. Сами по себе переустройство и (или) перепланировка жилых помещений (см. комментарий к ст. 25 ЖК), даже если они требуют внесения изменений в технический паспорт жилого помещения и производятся при капитальном ремонте дома, не могут и не должны служить препятствием для обмена жилой площади, поскольку, к примеру, перенос санитарно-технического оборудования либо изменение конфигурации жилого помещения не может вести к его сколько-нибудь серьезной трансформации. Проведение в ходе капитального ремонта таких работ, в результате которых жилое помещение не может быть сохранено либо его общая площадь существенно уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо существенно увеличится, и тем самым общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления, также безразлично наймодателю, поскольку в этом случае он обязан предоставить нанимателю другое благоустроенное жилое помещение, размер которого равен площади ранее занимавшегося помещения. В силу этого наймодателю юридически безразлично и число граждан, которые могут проживать в таком помещении, поскольку для их переселения, как это было предусмотрено ранее действовавшим ЖК РСФСР, не потребуется большего количества жилой площади.

6. Обмениваемым помещением может быть и комната в коммунальной квартире, предоставленная гражданам на условиях договора социального найма. Такой обмен полностью подчинен общим правилам. На обмен комнаты в коммунальной квартире не требуется согласие других нанимателей или собственников комнат в коммунальной квартире. Препятствием для совершения этого обмена является вселение в коммунальную квартиру гражданина, страдающего заболеваниями, опасными для окружающих. Перечень этих заболеваний установлен Правительством РФ (п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК). Вселение в коммунальную квартиру гражданина, страдающего заболеваниями, опасными для окружающих, с неизбежностью затронуло бы законные интересы нанимателей или собственников, проживающих в данной коммунальной квартире.

Комментарий к статье 76 ЖК РФ

1. Комментируемая статья определяет порядок и условия заключения договора поднайма жилого помещения (ст. 77 посвящена договору поднайма жилого помещения, ст. 78 - внесению платы за поднаем, ст. 79 ЖК РФ - прекращению и расторжению договора поднайма жилого помещения).

Условия сдачи жилого помещения в поднаем:

Другой комментарий к статье 76 ЖК РФ

1. Передача жилья в поднаем предполагает предоставление нанимателем жилого помещения или его части во вторичное пользование поднанимателю за плату. То есть договор поднайма является производным от договора социального найма, ранее заключенного в отношении того же жилого помещения.

Следует иметь в виду, что нормы о поднайме жилого помещения также содержатся и в Гражданском кодексе РФ (ст. 685 ГК РФ).

2. В силу перечисленных норм права, по договору поднайма может передаваться часть, а при временном выезде нанимателя и членов его семьи - все жилое помещение. Перечень объектов жилищных прав и видов жилых помещений приведен в ст. ст. 15, 16 коммент. закона. Принимая во внимание, что п. 3 ч. 1 ст. 16 коммент. закона к жилым помещениям отнесена комната, можно предположить, что в поднаем может быть передано и так называемое койко-место в изолированной комнате.

Также следует отметить, что в поднаем передается только жилое помещение (его часть), занимаемое по договору социального найма. Таким образом, находящееся, например, в собственности у гражданина или в аренде у юридического лица жилое помещение (его часть) в поднаем передано быть не может. Согласно ч. 2 ст. 30 коммент. закона собственник жилого помещения вправе принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение предоставить иному физическому лицу во владение или в пользование на основе договора найма, безвозмездного пользования или на ином законном основании.

3. Договор поднайма заключается с соблюдением следующих обязательных условий:

- наличие согласия в письменной форме наймодателя, а также проживающих с нанимателем членов его семьи, а если квартира коммунальная, - всех нанимателей, собственников и членов их семей, проживающих в этой квартире.

Несмотря на отсутствие в коммент. ст. упоминания о необходимости получения согласия также и временно отсутствующих членов семьи нанимателя, считаем возможным допустить, что получение такого согласия необходимо, поскольку временно отсутствующие члены семьи нанимателя не утрачивают своих жилищных прав в отношении подлежащего передаче в поднаем жилого помещения (ст. 71 коммент. закона) и, следовательно, имеют очевидную заинтересованность в его использовании для тех или иных целей;

- наличие общей площади передаваемого в поднаем жилого помещения на одного проживающего (с учетом вселяющихся поднанимателя и членов его семьи) для отдельной квартиры - не менее учетной нормы, для коммунальной - не менее нормы предоставления. Указанным жилищным нормативам посвящены положения ст. 50 коммент. закона;

- отсутствие больных тяжелыми формами хронических заболеваний (п. 4 ч. 1 ст. 51 коммент. закона) как в семье нанимателя, сдающего жилье в поднаем, так и на стороне лица, желающего заключить договор поднайма. Перечень указанных выше хронических заболеваний утвержден Постановлением Правительства РФ от 16 июня 2006 г. N 378 "Об утверждении перечня тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире" (СЗ РФ. 2006. N 25. Ст. 2736). Сам факт наличия таких больных делает заключение договора поднайма невозможным. Федеральным законодательством могут быть предусмотрены и иные случаи, при которых передача жилого помещения в поднаем не допускается.

4. Договор поднайма заключается на определенный сторонами данного договора либо коммент. законом срок, в письменной форме с указанием в нем всех вселяющихся (ст. 77 коммент. закона), носит возмездный характер (ст. 78 коммент. закона) и не влечет для вселившегося поднанимателя и членов его семьи возникновения у них самостоятельного права пользования данным жилым помещением (ч. 3 коммент. ст. и п. 1 ст. 685 ГК РФ).

Статья 76 ЖК РФ . Поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма

Статья 76. Поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма

Комментарий к статье 76 ЖК РФ

Статья 76 ЖК РФ устанавливает особенности сдачи в поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма.

В пункте 1 комментируемой статьи законодатель закрепил право нанимателя сдать часть жилого помещения в поднаем. Наниматель вправе также сдать в поднаем и все жилое помещение в случае временного выезда из жилого помещения самого нанимателя и всех членов его семьи.

Пункт 1 ст. 76 определил также и условия, при которых допускается сдача жилого помещения в поднаем. К таким условиям относятся:

согласие всех членов семьи нанимателя, проживающих в жилом помещении.

Согласие указанных лиц должно быть выражено в письменной форме.

Условием сдачи жилого помещения в поднаем является также соответствие величины жилой площади на одного человека учетной норме или норме предоставления после сдачи части помещения в поднаем.

Так, законодатель установил, что после сдачи части помещения в поднаем величина жилой площади на каждого человека в жилом помещении не должна стать меньше учетной нормы жилой площади, установленной соответствующим органом местного самоуправления.

Если же в поднаем сдается жилое помещение в коммунальной квартире, то после сдачи величина жилой площади на каждого человека не должна быть меньше нормы предоставления, которая также устанавливается соответствующими органами местного самоуправления.

Пункт 2 комментируемой статьи устанавливает дополнительное условие, соблюдение которого необходимо для сдачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире. Для сдачи в поднаем жилого помещения в коммунальной квартире необходимо:

согласие всех нанимателей комнат в коммунальной квартире и членов их семей;

согласие всех собственников комнат в коммунальной квартире и членов их семей.

Согласие указанных лиц также должно быть оформлено письменно.

Поднаниматель, т.е. лицо, которому жилое помещение сдано в поднаем, не приобретает согласно п. 3 ст. 76 ЖК РФ самостоятельного права пользования жилым помещением. Следовательно, он не становится стороной договора социального найма. За исполнение обязанностей, возложенных на нанимателя этим договором перед наймодателем, по-прежнему отвечает наниматель.

В пункте 4 комментируемой статьи законодатель установил единственный запрет на сдачу жилого помещения в поднаем. Этот запрет применяется к случаям, когда в жилом помещении проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из форм тяжелых хронических заболеваний, перечень которых утверждается Правительством Российской Федерации.

Необходимо отметить, что институт поднайма жилого помещения был известен и ранее. ЖК РСФСР также предусматривал возможность сдачи жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, в поднаем.

Статья 76 ЖК РСФСР определяла условия сдачи жилого помещения в поднаем, которые практически не отличаются от условий, перечисленных в комментируемой статье. Основными условиями, предусмотренными ранее действовавшим Кодексом, являлись: согласие наймодателя жилого помещения, согласие всех членов семьи нанимателя.

Наниматель имел право сдать в поднаем как часть жилого помещения, так жилое помещение целиком - при условии временного выезда.

ЖК РСФСР устанавливал и запреты на сдачу жилых помещений в поднаем. В статье 77 этого Кодекса законодатель запрещал поднаем в случаях:

когда сдача в поднаем приводила к уменьшению величины жилой площади на одного человека до уровня ниже установленной нормы;

когда в жилом помещении проживали лица, страдающие тяжелыми хроническими заболеваниями;

когда отсутствовало согласие других нанимателей и совершеннолетних членов их семей, проживающих в одной (коммунальной. - Прим. авт.) квартире.

2) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;

3) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;

4) принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;

Комментарии к ст. 73 ЖК РФ

Основания, по которым с нанимателем жилого помещения может быть расторгнут договор социального найма, перечислены в ст. 83 ЖК РФ. К ним относятся: невнесение платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение шести месяцев; разрушение или повреждение жилого помещения как самим нанимателем, так и теми гражданами, за действия которых он отвечает (поднанимателей, временных жильцов); систематическое нарушение прав и интересов лиц, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении (в ЖК РФ содержится менее правильное указание на нарушение прав и интересов соседей); использование жилого помещения не по назначению, т.е. за пределами допустимого использования жилья согласно ст. 17 ЖК РФ. Дополнительное основание расторжения договора социального найма содержится в ст. 29 Кодекса и связано оно с проведением самовольного переустройства или перепланировки жилого помещения.

3. Непригодность жилого помещения для проживания также препятствует проведению обменов жилыми помещениями. Это вызвано тем, что признанное непригодным для проживания жилое помещение прекратило свое существование в качестве жилого помещения. Непригодность для проживания сегодня обусловливается состоянием аварийности, ветхости жилья либо выявлением в нем вредных факторов воздействия внешней среды (см. Положение о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 4 сентября 2003 г. N 552).

Неточным является и употребление в п. 4 комментируемой статьи термина "переоборудование" применительно к использованию жилого помещения в других целях. В ЖК РФ говорится о переустройстве и перепланировке жилого помещения, даются их понятия; понятия "переоборудование" и "реконструкция", содержащиеся в ЖК РФ, им не объясняются. Вместе с тем, по-видимому, в этом случае законодатель имел в виду перевод жилого помещения в нежилое, т.е. ситуацию, в результате которой жилое помещение, являющееся предметом обмена, должно будет прекратить свое существование в качестве жилого помещения, поэтому более точно было бы говорить именно о переводе жилого помещения в нежилое как об условии, запрещающем его обмен.

5. Обмен жилыми помещениями не допускается, если принято решение о капитальном ремонте дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме. На наш взгляд, это основание для запрета обмена также должно быть исключено из действующего законодательства. Сами по себе переустройство и (или) перепланировка жилых помещений (см. комментарий к ст. 25 ЖК), даже если они требуют внесения изменений в технический паспорт жилого помещения и производятся при капитальном ремонте дома, не могут и не должны служить препятствием для обмена жилой площади, поскольку, к примеру, перенос санитарно-технического оборудования либо изменение конфигурации жилого помещения не может вести к его сколько-нибудь серьезной трансформации. Проведение в ходе капитального ремонта таких работ, в результате которых жилое помещение не может быть сохранено, либо его общая площадь существенно уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо существенно увеличится, и тем самым общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления, также безразлично наймодателю, поскольку в этом случае он обязан предоставить нанимателю другое благоустроенное жилое помещение, размер которого равен площади ранее занимаемого помещения. В силу этого наймодателю юридически безразлично и число граждан, которые могут проживать в таком помещении, поскольку для их переселения, как это было предусмотрено ранее действовавшим ЖК РСФСР, не потребуется большего количества жилой площади.

6. Обмениваемым помещением может быть и комната в коммунальной квартире, предоставленная гражданам на условиях договора социального найма. Такой обмен полностью подчинен общим правилам. На обмен комнаты в коммунальной квартире не требуется согласие других нанимателей или собственников комнат в коммунальной квартире. Препятствием для совершения этого обмена является вселение в коммунальную квартиру гражданина, страдающего заболеваниями, опасными для окружающих. Перечень этих заболеваний должен быть установлен Правительством РФ (п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК). Вселение в коммунальную квартиру гражданина, страдающего заболеваниями, опасными для окружающих, с неизбежностью затронуло бы законные интересы нанимателей или собственников, проживающих в данной коммунальной квартире.

Читайте также: