Недвижимость как объект управления шпора

Автор работы: Пользователь скрыл имя, 29 Декабря 2011 в 22:06, шпаргалка

Работа содержит ответы на 51 вопрос по дисциплине "Основы управления недвижимостью".

шпоры по упр. недвиж..doc

25. Административно- территориальное устройство города и система управления недвижимостью.

Административно- территориальное устройство субъекта РФ - территориальная организация субъекта Федерации, в соответствии с которой строится и функционирует система его органов государственной власти и органов местного самоуправления. Понятие А.-т.у. используется в государствоведении и в политической практике для характеристики территориальной организации унитарного государства. Территориальная организация федеративного государства характеризуется через понятие "федеративное устройство"; понятие же "А.-т.у." используется для характеристики территориального устройства (территориальной организации) субъектов этого государства. А.-т.у. с. РФ включает их административно- территориальное деление (подразделение территории субъекта РФ на определенные части - административно- территориальные единицы, населенные пункты), и административно-териториальный процесс (процедуры образования, упразднения и преобразования административно- территориальных единиц, населенных пунктов, ведения их учета и учета изменений в А.-т.у.). Соответственно А.-т.у. с. РФ характеризует: а) система административно- территориальных единиц, порядок их образования и упразднения; б) отнесение населенных пунктов к той или иной категории административно- территориальных единиц; в) установление и изменение границ административно- территориальных единиц; г) установление административных центров, включающих в свой состав несколько населенных пунктов; д) переименование административно- территориальных единиц, отдельных населенных пунктов, их улиц, площадей и др. частей; ж) регистрация населенных пунктов, учет изменений в А.-т.у. В соответствии с Федеральным законом от 28 августа 1995 г. "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (с изм. и доп.) (п. 1 ст. 12, п. 3 ст. 13) вопросы А.-т.у. отнесены к компетенции субъектов РФ. Кроме того, вопросы А.-т.у. конкретного субъекта РФ решаются в его уставе.

Управление недвижимостью включает весь комплекс услуг, связанных с менеджментом недвижимости на всех этапах ее существования, от планирования до реконструкции, в том числе:построение имиджа объектов управления, рекламные компании, полный пакет консалтинговых услуг, организация управления объектом, с целью получения финансового результата, планирование основных и текущих расходов, юридическое и финансовое сопровождение, комплексная эксплуатация и инженерно-техническое обслуживание, контроль поступления арендных платежей, подбор и взаимодействие с арендаторами, клининг (уборка) общих площадей, обеспечение безопасности, страхование, управление рисками, подбор субподрядчиков, программы по ремонту и реконструкции, полный комплекс сервисных и дополнительных услуг.

Задача: выявить основные принципы реализации конституционного права граждан РФ на жилище в новых социально-экономических условиях, установить общие начала правового регулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности и видов использования недвижимости в жилищной сфере. Цель: обеспечение социальных гарантий в области жилищных прав граждан; осуществление строительства и реконструкции государственного, муниципального и частного жилищных фондов; создание условий для привлечения внебюджетных источников финансирования (средств населения, предприятий, учреждений, организаций, общественных объединений, отечественных и иностранных предпринимателей, кредитов банков и других источников); развитие частной собственности, обеспечение защиты прав предпринимателей и собственников в жилищной сфере; развитие конкуренции в строительстве, содержании и ремонте жилищного фонда, производстве строительных материалов, изделий и предметов домоустройства. ТСЖ - некоммерческая организация, созданная домовладельцами в целях совместного управления единым комплексом недвижимого имущества кондоминиума (з.у. и зд. на нём) и обеспечения его эксплуатации, а также в целях владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом кондоминиума. Правовые положения, основы деятельности и создания положены в ЖК РФ. Применительно к управлению многоквартирными домами в ЖК РФ есть выбор способа управления собсвенниками: непосредственное упр-ие собст-ми, упр-ие ТСЖ, упр-ие управл. организацией. В законе также устанавливаются права и обязанности граждан и управляющих организаций, их ответственности, виды жилищного фонда (гос. и частн.), вопросы, связанные с обеспечением гр-н жильём, пользованием жилищным фондом, социальные гарантии, регулирование зем-х отношений и некоторые моменты, возникающие в процессе эксплуатации.

23. Муниципальное образование как сложная социально- экономическая система.

Комплексное социально-экономическое развитие это: развитие инфраструктуры муниципального образования; понимается “генеральный план застройки” или “генеральный план капитального строительства; понятие введено для обозначения качественно нового явления в жизни российских поселений — перехода от государственного управления на местах к становлению нового института власти в государстве — института местного самоуправления. Муниципальное образование понимается как целостное социально-экономическое явление, которое имеет свои внутренние законы развития.

Муниципальные образования в соответствии с законодательством обладают всеми правами юридического лица, осуществляемыми от имени муниципального образования органами местного самоуправления. Под управлением комплексным социально-экономическим развитием муниципального образования мы будем понимать управление взаимно согласованными программами (проектами) развития всех сфер жизнедеятельности муниципального образования, увязанными по ресурсам, срокам в соответствии с принятыми населением приоритетами, а также принятыми к исполнению на основе договоров или по закону федеральными и региональными программами развития.

Под системой управления комплексным социально-экономическим развитием муниципального образования будем понимать систему, в которой реализуются функции управления и которая включает: специалистов, объединенных в органы управления; используемый комплекс методов управления; организационную и вычислительную технику; связи между органами управления, объектом управления и внешней средой, которые определяются различными способами взаимодействия и потоками управленческой информации; документооборот, необходимый для выполнения функций, распределенных между органами управления для достижения целей, поставленных перед системой; а также жителей муниципального образования. В системе самоуправления жители (местное сообщество) являются одновременно и объектом, и субъектом управления. Поэтому они также включены в систему управления комплексным социально-экономическим развитием муниципального образования. К основным элементам системы управления комплексным социально-экономическим развитием муниципального образования следует отнести: население муниципального образования; органы местного самоуправления муниципального образования; органы государственной власти Российской Федерации и субъекта Российской Федерации; подсистему взаимодействия органов местного самоуправления с населением (местным сообществом); подсистему взаимодействия органов местного самоуправления с органами государственной власти Российской Федерации и субъекта Российской Федерации; подсистему информационного обеспечения процесса управления и др.

22. Право собственности и другие вещные права на землю. Возникновение прав на землю. Документы о правах на земельные участки.

Пр. соб-ти как правовой институт представляет собой систему правовых норм, регулирующих отношения по владению пользованию и распоряжению собственником принадлежащей ему вещью по усмотрению собственника и его интересах, а также по усмотрению вмешательства всех 3-их лиц в сферу его хозяйствующего господства. Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом. Территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству. Согласно ГК РФ, собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами. Граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках. Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Земельные участки и находящееся на них недвижимое имущество могут предоставляться их собственниками другим лицам в постоянное или срочное пользование, в том числе в аренду. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. Согласно Земельному К РФ: пр. постоянного (бессрочного) пользования з.у.: предоставляются гос. и муниц. учреждениям, федер. казённым предприятиям, а также органам гос. власти и орг. местн. самоупр., они не вправе распоряжаться ими, не предост. гражданам; пр. пожизненного наследуемого владения з.у.: субъекты – только ф.л., которое имеет правомочия владения и пользования з.у., переданным по наследству; пр. аренды: приобретение пр. по договору ар., з.у может быть передан в ар. для гос. или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем 1 год, иностр. гр-не и лица без гражданства также могут иметь расположенные в пределах территории РФ з.у.; пр. ограниченного пользования з.у. (сервитут): порядок пользования чужой вещью в интересах определённого лица, которое связано с вещью, а не с её собственником; частный (устанавливается в соотв. с гражд. законодат-ом) и публичный (устан-ся законом или иным правовыми актами РФ) сервитуты, может быть срочным или постоянным; сервитуты подлежат гос. рег.; пр. безвозмездного срочного пользования з.у.: относ. к участкам, нах-ся в гос. или муниц. соб-ти, которое предоставляется ф. и ю.л. на основании решения гос. или муниципального органа ( в наст. вр. не действует). Права на з.у. возникают по основаниям, установленным гр-им зак-ом, федеральными законами, и подлежат гос. рег. Содержание ограничений оборота з.у. установлино в ЗК РФ и др. федер-ми законами. З.у., нах-ся в гос. или муниц. собст-ти, предост-ся ф. и ю.л. в соб-ть или аренду, осуществляется на основании решения исполнительных органов гос. власти или орг. местн. самоупр. Предоставление з.у. для строительства земель, нах-ся в гос. или муниц. соб-ти, их особенности, выбор, нормы, порядок и решение о предоставлении также установлено в ЗК РФ и иных нормативно прав-х документах. Документы о пр. на з.у.: составленный в письменной форме государственный акт о предоставлении земельного участка в собственность, свидетельство на право собственности на землю, договор купли-продажи, документ о дарении, закладная, договор об аренде, сервитут, документ о праве удержания имущества, запрет на пользование имуществом, распоряжение, указ или решение суда или документ о других обременениях, а также любой другой документ, затрагивающий право на недвижимость.

• 1. Понятие и предмет жилищного права
• 2. Метод жилищного права
• 3. Основные принципы жилищного права
• 4. Источники жилищного права
• 5. Место жилищного права в гражданском праве и системе российского права
• 6. Конституционное право граждан на жилище
• 7. Неприкосновенность жилища
• 8. Ответственность за нарушение жилищного законодательства
• 9. Объекты жилищных правоотношений
• 10. Субъекты жилищных правоотношений
• 11. Жилое помещение: понятие и виды
• 12. Назначение жилого помещения. Пользование жилым помещением
• 13. Государственная регистрация прав на жилые помещения
• 14. Жилищный фонд: понятие и виды
• 15. Частный жилищный фонд
• 16. Государственный жилищный фонд
• 17. Муниципальный жилищный фонд. Жилищный фонд социального использования
• 18. Специализированный жилищный фонд
• 19. Индивидуальный жилищный фонд. Жилищный фонд коммерческого использования
• 20. Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда
• 21. Работы по содержанию жилищного фонда
• 22. Управление и контроль за техническим состоянием жилищного фонда
• 23. Порядок страхования жилых помещений
• 24. Основания для признания жилого помещения непригодным для проживания
• 25. Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение
• 26. Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение
• 27. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение
• 28. Понятие и виды переустройства и перепланировки
• 29. Основания проведения переустройства и перепланировки

Из серии: Зачет

Приведённый ознакомительный фрагмент книги Жилищное право. Шпаргалки (Т. Н. Альбова, 2012) предоставлен нашим книжным партнёром — компанией ЛитРес.

11. Жилое помещение: понятие и виды

Жилое помещение – это изолированное помещение, являющееся недвижимым имуществом, пригодным для постоянного проживания граждан и отвечающим требованиям санитарных, технических и иных норм. Совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ, составляет жилищный фонд. Его использование и сохранность, соответствие установленным нормам контролируют уполномоченные федеральные органы исполнительной власти, органы государственной власти субъектов РФ.

К жилым помещениям относятся жилой дом и его часть, квартира и ее часть, комната (ст. 16 ЖК РФ).

Жилым домом признается здание (самостоятельный объект), которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартира – это структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комната + часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Жилое помещение предназначено для проживания граждан (ст. 17 ЖК РФ). Жилые помещения должны удовлетворять здоровому и безопасному проживанию, отвечать санитарным нормам и требованиям по площади, дневной освещенности, безопасности, водоснабжению, постоянному отоплению, проветриванию и другим условиям, обеспечивающим нормальное, здоровое проживание людей.

Жилое помещение должно удовлетворять следующим требованиям:

1) представлять собой изолированное помещение;

2) быть недвижимым имуществом, т. е. объектом, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно (ч. 1 ст. 130 ГК РФ);

3) быть пригодным для постоянного проживания граждан, т. е. соответствовать санитарным и техническим нормам.

Приведённый ознакомительный фрагмент книги Жилищное право. Шпаргалки (Т. Н. Альбова, 2012) предоставлен нашим книжным партнёром — компанией ЛитРес.

Становление рынка недвижимости, как особой сферы рыночных отношений, является одним из основных направлений формирования в России экономической системы, базирующейся на рыночных механизмах регулирования, функционирования и развития экономики.

Целью дипломного проекта является обоснование мероприятий, способствующих повышению эффективности управления недвижимым имуществом. Для решения социально значимых задач. Для выполнения указанной цели дипломного проекта необходимо решить следующие задачи:

1) рассмотреть нормативно-правовые основы управления муниципальным имуществом в РФ;

2) проанализировать практику деятельности Комитета по управлению муниципальным имуществом г.Саянска;

3) выработать предложения по повышению эффективности управления недвижимым имуществом.

Работа имеет традиционную структуру и состоит из трех разделов, введения, заключения и списка литературы.

В первом разделе рассмотрена теоретическая основа понятия муниципальной недвижимости, глубокое определение понятию системы управления муниципальной недвижимостью с точек зрения нескольких авторов - ведущих специалистов данного сектора.

Второй раздел дипломного проекта посвящен анализу использования муниципальной недвижимости для решения социально экономических задач. В заключении аналитической части дипломного проектирования, выявлено ряд проблем, тормозящих более эффективное развитие использования муниципальной недвижимости в решении социальных задач.

В третьем разделе предложены пути решения данных проблем. А так же приведен подробный экономический расчет проекта.

Теоретической и методологической основой исследования являются работы отечественных и зарубежных ученых в области теории изучения объектов недвижимости. Изучению принципов и методов управления муниципальным хозяйством, комплексному подходу к социально-экономическому развитию муниципального образования посвящены работы Барыгина И.Н., Воронин А.Г., Гневко В.А., Королев С.В., Шумянкова Н.В., Юшина Е.А.

Работа состоит из введения, трёх глав, заключения и списка литературы.

Недвижимость как объект управления

Недвижимость как особый объект управления, обладает рядом свойств:

1) специфичность характеристик полезности (прежде всего то, что в качестве одной из характеристик полезности объекта недвижимости является его местоположение);

2) фундаментальность - означает, что объект недвижимости невозможно, при обычных обстоятельствах, потерять, похитить, сломать;

3) долговечность - объекты недвижимости, в зависимости от материалов, конструктивных решений и качества постройки обладают сроками службы от 15 до 150 и более лет (свойство долговечности имеет свои последствия в свойствах управляемости и жесткой государственной регламентации сделок с недвижимостью);

4) стационарность - объект недвижимости неподвижен в пространстве, в силу этого при сделках с недвижимостью перемещается не сам объект сделки, а права на него;

5) неповторимость - не существует двух абсолютно одинаковых объектов недвижимости, последствием данного свойства является индивидуальность ценообразования на рынке недвижимости.

6) управляемость - каждый объект недвижимости нуждается в управлении, под управлением, в данном случае понимается совокупность действий по обеспечению функционирования и развития объекта недвижимости, извлечению из него максимальных финансово-экономических и нестоимостных результатов. К таким действиям можно отнести ремонт, реконструкцию, коммунальные платежи, определение и сбор арендной платы. Долговечность объекта недвижимости определяется долговечностью основных несущих конструктивных элементов - фундаментов, стен, каркаса, перекрытий. Однако, в здании имеется множество элементов с более короткими сроками службы (система отопления, водоснабжения, отделка, оконные и дверные блоки и т.п.). Для обеспечения нормальной эксплуатации здания эти элементы должны заменяться в процессе ремонта. Поскольку процесс управления объектом недвижимости связан с затратами сил и времени, для компенсации этих затрат требуемая норма доходности от инвестиций в недвижимость должна быть больше, чем норма доходности инвестиций в финансовый сектор экономики;

7) детальная регламентация сделок с недвижимостью со стороны государственных и муниципальных органов власти. Данное свойство связано, во-первых, с тем, что недвижимость имеет большое значение как для своего владельца, так и для государства и общества в целом. Во-вторых, в силу свойства долговечности, объект недвижимости в течение длительного времени оказывает влияние на все окружающее (архитектурный облик города, возможность проложить коммуникации и т.п.), поэтому уже на этапе создания этого объекта необходимо учесть этот вопрос. В-третьих, при сделках с недвижимостью перемещаются права на объект и, для того, чтобы гарантировать эти права вводится система государственной регистрации;

8) устойчивая тенденция к росту стоимости - стоимость недвижимости в глобальных масштабах (страна, весь мир) неуклонно повышается, причем темпы роста цен на недвижимость, как правило, опережают темпы всемирной инфляции. В тоже время, в рамках отдельных регионов и населенных пунктов в краткосрочном периоде может наблюдаться снижение цен на недвижимость. Тенденция к росту цен на недвижимость обусловлена тем, что спрос на недвижимость постоянно растет (прирост населения, появление новых предприятий), а предложение реально ограничено ограниченностью земельных ресурсов;

9) паушальность недвижимости - то есть ее низкая делимость как объекта инвестиций. В силу свойства паушальности инвестор должен приобретать либо объект целиком, либо какую-то значительную его часть, в реальных условиях он не может приобрести, например, 1/100 офисного здания. Последствием свойства паушальности является, то, что инвестиции в недвижимость не могут быть небольшими, соответственно они доступны далеко не всем инвесторам.

1) принятие решения и оформление документов в отношении имущественных прав на объекты недвижимости;

2) управление конкретным видом объекта в процессе его эксплуатации для удовлетворения личных потребностей или коммерческого использования;

3) любое единичное целенаправленное организующее воздействие на недвижимое имущество для достижения поставленных целей;

4) процесс реализации функций управления для получения определенных социально-экономических результатов;

5) система законодательного и исполнительного регламентирования и контроля поведения всех участников отношений, связанных с недвижимостью, осуществляемая уполномоченными государством органами в целях стабилизации и эффективного развития экономики в изменяющихся условиях, которая называется регулированием.

Управление недвижимостью может быть внутренним и внешним.

Внутреннее управление, в свою очередь, можно подразделить на два уровня управления.

На первом уровне принимается решение о форме распоряжения объектом недвижимости исходя из целей деятельности предприятия. Под формами распоряжения понимаются:

- управление собственными силами;

Второй уровень управления подразумевает управление конкретным объектом недвижимости, остающимся в собственности предприятия. При этом будет существовать различие (прежде всего по целям управления) между управлением отдельными объектами недвижимости, объектами недвижимости в составе имущественных комплексов предприятий и объектами в составе систем зданий и сооружений (жилой фонд, нежилой фонд и т.п.). Таким образом, второй уровень управления представляет собой совокупность действий по обеспечению функционирования и развития объектов недвижимости, извлечению из них максимальных финансово-экономических и нестоимостных результатов. Такие действия реализуются в процессе:

- ремонта и реконструкции;

- выплаты коммунальных платежей;

- определения и сбора (или выплаты) арендной платы;

- реализации функций управления (планирования, организовывания, руководства и контроля).

Внешнее управление со стороны государственных и муниципальных органов власти будет распадаться на три основных направления.

1. Регулирование и развитие рынка недвижимости как необходимого условия нормального функционирования и развития экономики. Этот процесс осуществляется, прежде всего, набором действий по обеспечению финансирования рынка недвижимости (главное направление - ипотека), правовому регулированию рынка недвижимости и обеспечению защиты прав собственности через систему государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

2. Налогообложение объектов недвижимости, которое, в свою очередь, распадается на регулирование системы налогообложения (установление ставок налогообложения, налоговые льготы и т. п.) и создание системы объективного определения рыночной стоимости объектов недвижимости, как налогооблагаемой базы.

Перечисленные направления внешнего управления обеспечивают достижение двух различных, но взаимосвязанных групп целей деятельности государства и муниципалитетов, а именно финансово-экономических и нестоимостных целей.

Актуальность вопросов создания, развития недвижимости и управления ею в современных условиях развития экономики определяется тем, что недвижимость формирует основное звено во всей системе рыночных отношений. Только при наличии объектов недвижимости и эффективном управлении ими может быть создан надлежащий рынок, без которого не могут быть сформированы рыночные институты и налажены требуемые для рыночных условий отношения между хозяйствующими субъектами.

Целью данной работы является рассмотреть особенности и роль управленческой деятельности в современных условиях.

С развитием сферы недвижимости особую актуальность приобретают вопросы, связанные с управлением объектов недвижимости. Недвижимость, как объект приносящий доход, в современных условиях становится важным объектом инвестирования, в связи с этим управление объектами недвижимости – это один из важнейших факторов функционирования и развития современного рынка недвижимости.

Под управлением недвижимостью подразумевается осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их сервиса, создание условий для пользователей и пр.) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника.

Управление объектом недвижимости может осуществляться в следующих формах:

1) Управление собственником (самостоятельное управление), которое подразумевает создание специализированного подразделения по управлению и обеспечению жизнедеятельности объекта.

2) Передача управления специализированной управляющей компании.

Управляющая компания — коммерческая организация, юридическое лицо, осуществляющее доверительное управление имуществом других физических и юридических лиц, переданным в соответствии с договором доверительного управления.

При выборе способа управления собственнику необходимо провести сопоставление предполагаемых целей и задач по управлению с имеющимися ресурсами (профессиональными, временными, финансовыми, материально-техническими).

Самостоятельное осуществление собственником функций по управлению недвижимостью является наиболее целесообразным в случаях, когда объект управления:

— имеет небольшую площадь;

— предназначен для коммерческого использования в течение короткого срока;

— не требует заключения отдельных договоров по эксплуатации (поставка коммунальных услуг, техническое обслуживание и др.);

— не нуждается в реконструкции или капитальном ремонте;

— имеет заполняемость (арендаторами).

Если вышеперечисленные условия не выполняются, по мнению специалистов, целесообразней будет воспользоваться услугами профессиональной управляющей компании.

Зачастую, объекты недвижимости создаются или приобретаются в собственность для предпринимательской и коммерческой деятельности, а не только для удовлетворения личных или социальных потребностей, тем самым создавая отдельный вид экономической деятельности. Ввиду этого, на рынке недвижимости важную значимость приобретает профессиональное управление объектом. Так как, в условиях высокой конкуренции отсутствие знаний, опыта и профессионализма в управлении недвижимостью, может привести к убыткам, нежели желаемым доходам. Связано это с тем, что управление недвижимостью и бизнеспроцессы на рынке недвижимости имеют особую специфику, отличную от работы на других рынках товаров и услуг.

В основном эта специфика связана с самим объектом недвижимости, а именно его особенностями. Рассмотрим их подробнее:

• Стационарность, неподвижность объекта недвижимости.

Данный признак характеризуется прочной физической связью объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможностью его перемещения в пространстве.

• Материальность.

Следует отметить тот факт, что недвижимость всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной формах. Физические характеристики объекта недвижимости включают, например, данные о его размерах и форме, неудобствах и опасностях, об окружающей среде, о подъездных путях, коммунальных услугах, и т. д. Совокупность этих характеристик определяет полезность объекта, которая и составляет основу стоимости недвижимости. В то же время, любой объект обладает стоимостью, имея в той или иной мере такие характеристики, как пригодность и ограниченный характер предложения. Здесь также следует заметить, что недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых не только практически всегда стабильна, но и имеет тенденцию к постепенному росту с течением времени.

• Долговечность объектов недвижимости.

Долговечность объектов недвижимости практически выше долговечности всех иных товаров. Следует заметить, что длительность кругооборота земельных ресурсов при правильном ее использовании бесконечна, что является ценным свойством, способствующим постоянному развитию рынка недвижимости.

Кроме основных признаков, можно выделить и частные признаки, которые определяются в зависимости от вида объектов недвижимости.

1) Уникальность каждого объекта.

Практически невозможно говорить о двух одинаковых участках, о двух одинаковых строениях, так как у них будут обязательно различия в расположении по отношению к другим объектам недвижимости, к инфраструктуре и т.д., что показывает разнородность, уникальность и неповторимость каждого объекта недвижимости.

• Капиталоемкость.

Создание объектов недвижимости подразумевают большие первоначальные инвестиции, которые влекут за собой большой срок окупаемости.

• Разнообразность функционального назначения.

Каждый объект недвижимости имеет свое функциональное назначение. Оно может быть, например, коммерческим или жилым. Ввиду особенности каждого объекта недвижимости, выбирается определенный механизм управления.

• Объект долгосрочного инвестирования.

Недвижимость в большинстве случаев выступает как объект долгосрочного инвестирования. Связно это с тем, что объект недвижимости способен приносить доход на протяжении длительного периода времени.

Так же необходимо отметить, что недвижимость в любом общественном устройстве является объектом экономических и государственных интересов, и поэтому для этой категории имущества введена обязательность государственной регистрации прав на него, которая позволяет идентифицировать объект и субъект права.

Таким образом, отличительные свойства объектов недвижимости формируют специфику деятельности профессионального управления недвижимостью, определяя при этом основные направления управленческой деятельности.

Это связано, прежде всего, с ростом масштабов недвижимого имущества, сложностью и неоднородностью структуры и состава имущественных комплексов. Очевидно, что при выборе того или иного механизма управления необходимо учитывать назначение имущества, его состав, а также задачи и цели, которые будет преследовать собственник при его использовании.

Основной задачей деятельности в области управления является достижение максимальной эффективности использования недвижимости в интересах собственника.

Надо отметить, что каждый объект недвижимости, в процессе реализации, проходит определенные этапы жизненного цикла:

Для достижения максимально эффективного использования недвижимости управленческая деятельность должна сочетать в себе многие направления, которые должны осуществляться на протяжении всего жизненного цикла объекта недвижимости.

Таким образом, процесс управления недвижимостью охватывает все стадии существования объекта недвижимости, в том числе и те, в течение которых объект не существует физически либо не может использоваться по функциональному назначению, например – еще не введен в эксплуатацию. Доминирующий критерий в управлении недвижимостью, как упоминалось ранее, — это стремление к увеличению ее ценности.

На каждой стадии жизненного цикла объекта недвижимости существуют отдельные этапы управления.

Так, предпроектная (начальная) стадия представляет собой комплекс мероприятий, включающий в себя следующие основные направления:

— анализ рынка недвижимости;

— выбор вида объекта недвижимости;

— формирование стратегии проекта;

— оформление исходно-разрешительной документации.

Таким образом, на предпроектом этапе определяется целесообразность создания объекта недвижимости. На данной стадии следует обратить особое внимание на инвестиционный анализ, так как данный анализ представлен в виде количественного значения и является основополагающим при принятии управленческих решений о дальнейшей реализации проекта.

Стадия проектирования, в свою очередь, включает:

— разработку финансовой схемы;

— выбор архитектурно-инженерной группы;

Следует отметить, что на этих двух стадиях прибыль не образуется, так как они носят мотивационный характер. Основные задачи управления на этих этапах — сокращение длительности этих стадий, повышение потребительских качеств объектов недвижимости и самая главная — минимизация эксплуатационных затрат на всех стадиях жизненного цикла объекта недвижимости.

Стадия строительства заключается в выборе подрядчика, координации ведения строительных работ и контроле качества строительства, смет затрат и расходов.

В ходе данной стадии решаются следующие основные задачи:

— эффективное использование инвестиций;

— реализация требований проектной документации в процессе строительства;

— контроль качества строительно-монтажных работ.

Стадия эксплуатации объекта недвижимости включает функциональную и техническую эксплуатацию и является самой продолжительной. Функциональная эксплуатация предполагает извлечение функциональной полезности в соответствии с проектным функциональным назначением и целями владельца или инвестора, а техническая – поддержание технического состояния недвижимости, которая обеспечивает условия для извлечения функциональной полезности на заданном уровне.

Стадия закрытия объекта — полная ликвидация его первоначальных и приобретенных функций, которая предполагает снос, либо качественно новое развитие.

Процесс управления объектом недвижимости в соответствии со стадиями существования можно разделить на следующие стадии. Каждая стадия включает в себя множество задач, эффективное решение которых обеспечит качественное управление и стабильное развитие объекта недвижимости.

Рассмотрев все этапы существования объекта недвижимости, можно сделать вывод, что процесс управления должен осуществляться на каждом этапе жизненного цикла объекта, только при такой комплексной работе может быть достигнут планируемый результат.

В то же время необходимо заметить, что управление существующим физически, юридически и функционально объектом, составляет основную стадию цикла существования объекта недвижимости. Это обусловлено тем, что именно на этой стадии должен быть произведен возврат вложенных в объект средств собственника, а также получена прибыль, на этой стадии объект должен стать доходоприносящим. Поэтому данной стадии отводится наибольшее внимание в процессе управления недвижимостью, ввиду этого акцентируем на нее больше внимания.

После завершения всех работ, связанных со строительством и обустройством объекта недвижимости, начинается стадия эксплуатации объекта. Если на стадиях разработки и реализации возникают исключительно отрицательные денежные потоки, то на стадии эксплуатации все происходит наоборот: отрицательные денежные потоки в виде эксплуатационных расходов стабилизируются на определенном уровне, а положительные денежные потоки в виде доходов от использования объекта недвижимости стремительно возрастают за счет передачи объекта в эксплуатацию.

Любой объект недвижимости, особенно коммерческий, создается для того, чтобы его использовали конечные пользователи. Владельцы или арендаторы нуждаются в недвижимости, чтобы осуществлять с ее помощью свои целевые процессы: работа в офисе, розничная торговля, проживание, и так далее. Данные целевые процессы не могут эффективно выполняться без качественного функционирования самого объекта недвижимости. Объект недвижимости, таким образом, создает определенные функциональные возможности и услуги, необходимые для его пользователей. При этом одним из пользователей объекта является его владелец, основная цель которого состоит в получении дохода от эксплуатации объекта другими лицами. Для обеспечения достижения целей всеми пользователями объекта необходимо эффективное управление его эксплуатацией.

В зависимости от целей деятельности и комплекса функций в процессе управления, выделяют несколько моделей профессионального управления на рынке недвижимости:

• Управление объектом недвижимости (Property management), основная цель которого заключается в достижении максимальных доходов для собственника и повышение стоимости объекта недвижимости при создании комфортных условии при использовании объекта недвижимости.
• Управление проектами (Project management). Целью данной модели является разработка концепции будущего объекта недвижимости на стадии проектных решений для того, чтобы рационально спланировать размещение объекта недвижимости при строительстве, оптимизировать функциональные схемы здания, заложить современные технологии.
• Управление недвижимостью как инвестиционным активом (Asset management). Данная модель управления осуществляется путем формирования портфеля недвижимости.
• Управление технической эксплуатацией объекта (Facility management). Данная модель включает два основных направления, во-первых, это управление техническим состоянием здания, во-вторых, — управление техническим обслуживанием.
• Санитарно-хозяйственное обслуживание объекта.

Указанные модели управления используются на протяжении всех стадий существования объекта недвижимости, однако управление объектом недвижимости при его эксплуатации будет более эффективным при сочетании двух основных направлений:

1. Управление объектом недвижимости (Property management), как упоминалось ранее, основная цель которого состоит в повышении общей доходности объекта недвижимости за счет увеличения стоимости объекта и прибыли, получаемой от эксплуатации недвижимости.
2. Управление технической эксплуатацией объекта (Facility management), основная цель которого состоит в повышении качества функционирования объекта недвижимости и услуг, предоставляемых пользователям данного объекта.

Данные два направления тесно связны между собой и не должны восприниматься в контексте эксплуатации объекта недвижимости как независимые виды деятельности. С одной стороны, именно финансово-коммерческие цели эксплуатации определяют состав и уровень качества функциональных возможностей и услуг объекта, таких, например, как система безопасности, функционирование систем водоснабжения и канализации и так далее. С другой стороны, выполнение задач организационно-хозяйственного характера существенно влияет на показатели доходности объекта недвижимости. Например, в зависимости от того, сколько денег планируется потратить на текущий ремонт помещений и фасадов, показатели текущей эффективности объекта могут сильно различаться.

Таким образом, управление объектом недвижимости многосторонняя деятельность, включающая в себя различные направления такие как: правовое, экономическое, маркетинговое, техническое. Наибольшую значимость данная деятельность приобретают в условиях нестабильности рыночной экономики, так как ситуация на рынке недвижимости напрямую зависит от экономики страны в целом. Ярким примером может служить нынешняя ситуация в Российской экономике. Нестабильность, вызванная кризисными явлениями, привела к спаду на рынке недвижимости, многие собственники объектов недвижимости испытывают трудности в своей деятельности. Как показывает практика, в данной ситуации наиболее стабильным остаются те объекты, которые управляются под руководством профессионалов и в управленческой деятельности которых были заранее предусмотрены антикризисные меры.

Таким образом, управление недвижимостью – это организация наиболее эффективного использования недвижимости в интересах его собственников, в том числе управление проектами развития недвижимости, разработка программы управления объектом недвижимости, организация технической эксплуатации недвижимости, обеспечение объекта коммунальными услугами, маркетинг недвижимости, организация обслуживания пользователей недвижимости, обеспечение взаимоотношений с органами власти и коммунальными службами.

На выработку эффективной схемы управления объектом недвижимости на протяжении всего жизненного цикла направлена управленческая деятельность, которая состоит в определении рационального сочетания управленческих решений текущего и перспективного характера для наиболее эффективного использования объектов недвижимости.

Список использованной литературы