Аренда малого предприятия шпора

Договор аренды предприятия выделен в отдельный вид договора аренды так же, как и договор аренды зданий и сооружений, исходя из особенностей предмета.

Наличие специальных норм, регулирующих аренду предприятия, не является новаторством современного российского законодательства.

ГК РСФСР 1922 г. содержал целый ряд правил (например, статьи 153, 162, 164, 171), регламентирующих имущественный наем государственных или коммунальных предприятий как особого вида имущества.

ГК 1964 г. уже не рассматривал предприятие как объект права и не включал каких-либо норм об имущественном найме предприятия. Социалистические организации как хозяйствующие субъекты вправе были сдавать внаем лишь отдельные виды имущества, входящего в состав предприятия.

В Основах гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик 1991 г. и Основах законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде 1989 г. вновь допускалась сдача в аренду предприятий.

Действующий ныне ГК РФ впервые в истории отечественного законодательства выделил договор аренды предприятия в отдельный вид договора аренды и предусмотрел комплекс специальных правил, регулирующих отношения, связанные с арендой предприятия.

Понятие договора аренды предприятия.

Правовое регулирование договора аренды предприятия. Нормы, регулирующие отношения, возникающие из договора аренды предприятия, закреплены в § 5 главы 34 ГК РФ.

К отношениям, связанным с арендой предприятия, подлежат субсидиарному применению правила, регулирующие договор аренды зданий и сооружений (§ 4 главы 34 ГК РФ), если иное не предусмотрено нормами ГК РФ об аренде предприятия, а при отсутствии таких правил в § 4 главы 34 ГК РФ — общие положения о договоре аренды (§ 1 главы 34 ГК РФ).

Кроме того, к договору применяются общие положения ГК РФ о сделках, обязательствах и договорах.

При этом необходимо учитывать, что согласно ст. 663 ГК РФ правила ГК РФ о последствиях недействительности сделок и об изменении или о расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам. Данная норма подлежит применению, как правило, если предприятия являются объектами социально-культурного назначения, включают в свой состав общежития, которые арендодатель в случае реституции не сможет содержать, что повлечет за собой ухудшение жилищных прав граждан, и т.п.

Правовая характеристика договора аренды предприятия. Договор аренды предприятия является формальным, возмездным, взаимным.

Существенные условия договора аренды предприятия. К условиям, при отсутствии которых договор аренды предприятия признается незаключенным, относятся положения о его предмете и цене (размере арендной платы).

Предмет договора аренды предприятия. Предметом договора является предприятие. Напомним, что под предприятием понимается имущественный комплекс, признаваемый недвижимостью в целом и используемый для осуществления предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 132 ГК РФ).

В состав предприятия как имущественного комплекса входят (абз. 2 п. 2 ст. 132 ГК РФ):

1) все виды имущества, предназначенные для его деятельности, в том числе имущественные права. Специфика договора аренды предприятия состоит в том, что земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие основные средства безоговорочно входят в состав предприятия, передаваемого в аренду, а запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, а также имущественные права, связанные с предприятием, — только в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором (п. 1 ст. 656 ГК РФ).

Кроме того, особенностью договора аренды предприятия является положение о том, что передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами. В ст. 132 ГК РФ такое правило отсутствует. То есть ряд прав не может быть передан в аренду в составе предприятия при наличии в законодательстве соответствующего запрета. Так, если объект принадлежит собственнику предприятия на праве аренды, действует общая норма п. 2 ст. 615 ГК РФ, согласно которой, если правовыми актами не предусмотрено иное, передача арендодателем прав владения и пользования арендованным имуществом другому лицу может осуществляться лишь с согласия собственника. Без согласия собственника имущества по правилам субаренды может передаваться, в частности, право аренды в отношении транспортных средств (п. 1 ст. 638, п. 1 ст. 647 ГК РФ);

2) долги (обязанности). Специфика договора аренды предприятия состоит в том, что долги, относящиеся к предприятию, также переводятся только в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором (п. 1 ст. 656 ГК РФ);

3) средства индивидуализации также по договору аренды переходят только в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором (п. 1 ст. 656 ГК РФ). В ст. 132 ГК РФ такая оговорка отсутствует;

4) другие исключительные права на результаты творческой деятельности (патентные права, смежные права и т.д.) также переходят только в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором (п. 1 ст. 656 ГК РФ). В ст. 132 ГК РФ такой оговорки нет. Согласно п. 2. ст. 656 ГК РФ права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче арендатору, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Включение в состав передаваемого по договору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него такого разрешения (лицензии), не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед кредиторами.

Предметом договора аренды может быть и часть предприятия: цех, мастерская и т.д. (п. 2 ст. 132 ГК РФ). При этом передаваемое имущество должно образовывать технологически единое целое, замкнутый производственный цикл. Комплексы вещей (станки, здания), не обладающие свойствами замкнутого производства, не образуют предмет рассматриваемого договора. К передаче таких вещей будут применяться общие положения об аренде.

Существенным признаком договора аренды предприятия является то, что предмет договора передается во владение и пользование арендатора. То есть арендодатель в период действия договора аренды предприятия не может сохранить за собой право владения по общим нормам о договоре аренды (см. ст. 606 ГК РФ). Однако общие нормы о договоре аренды не исключают права арендодателя владеть вещью (предметом договора).

Срок договора аренды предприятия. К сроку договора аренды предприятия применимы общие положения о сроке договора аренды зданий и сооружений (см. главу 16).

Цена договора аренды предприятия. Цена в договоре аренды предприятия понимается как арендная плата и является существенным условием.

При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды предприятия считается незаключенным. При этом не применяются правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ.

Арендная плата может устанавливаться в любой из форм, указанных в п. 2 ст. 614 ГК РФ.

Установленная в договоре аренды предприятия арендная плата включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка (п. 2 ст. 654 ГК РФ). Данная норма является диспозитивной.

Стороны договора аренды предприятия. Сторонами договора выступают арендодатель и арендатор.

Арендодателем, как правило, является собственник имущества или лицо, управомоченное собственником (представитель по доверенности, поверенный по договору поручения и т.д.).

Поскольку предприятие — имущественный комплекс, предназначенный для предпринимательской деятельности, арендодателем являются предприниматели (либо коммерческая организация, либо некоммерческая организация, осуществляющая предпринимательскую деятельность для достижения уставных целей и соответствующую этим целям, либо индивидуальный предприниматель).

Арендатором, исходя из предмета договора, также являются предприниматели.

Форма договора аренды предприятия.

К форме договора аренды предприятия предъявляются специальные требования.

Согласно п. 1 ст. 658 ГК РФ договор аренды предприятия заключается в письменной форме.

При этом устанавливается, что договор заключается путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность (п. 3 ст. 658 ГК РФ).

Кроме того, договор аренды предприятия независимо от его срока подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Неисполнение требования о государственной регистрации договора аренды предприятия влечет его незаключенность.

Обязанности арендодателя по договору аренды предприятия.

Арендодатель по договору аренды предприятия обязан:

1. Передать предприятие арендатору.

Согласно ст. 659 ГК РФ передача предприятия арендатору осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

При этом подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды предприятия, обязательство арендодателя передать предприятие арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение арендодателя от подписания документа о передаче предприятия на условиях, предусмотренных договором, признается отказом от исполнения обязанности передать имущество.

Из содержания п. 3 ст. 611 ГК РФ следует, что арендодатель должен предоставить арендатору сданное внаем предприятие в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан — в разумный срок.

При неисполнении арендодателем обязанности по передаче предприятия арендатор вправе предъявить те же требования, что и по общим положениям о договоре аренды (см. главу 12).

Содержание следующих обязанностей и последствия их неисполнения подчиняются общим положениям о договоре аренды и были нами рассмотрены (см. главы 12, 16), в связи с чем их повторный анализ нецелесообразен. Остановимся лишь на их перечислении, сделав некоторые замечания, связанные со спецификой договора. Итак, арендодатель также обязан:

2. Передать предприятие вместе со всеми принадлежностями и документами.

3. Передать предприятие в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества.

4. Предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду предприятие.

5. Возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений имущества.

Спецификой договора аренды предприятия является то, что арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия (ст. 662 ГК РФ).

Однако арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость таких улучшений, если докажет (ст. 662 ГК РФ):

• что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств;
• или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.

6. Не заключать договор аренды с другим лицом в течение года со дня истечения срока договора с арендатором, которому арендодатель отказал в заключении договора на новый срок.

7. Письменно уведомить и получить согласие кредиторов о переводе долгов в составе предприятия до его передачи.

Данную обязанность арендодатель несет не по отношению к арендатору, а по отношению к своим кредиторам (ст. 657 ГК РФ). В целом нормы ст. 657 ГК РФ, посвященные правам кредиторов при аренде предприятия, представляют собой конкретизацию п. 1 ст. 391 ГК РФ, согласно которому перевод долга возможен только с согласия кредитора.

Если кредитор был уведомлен о передаче предприятия в аренду, но письменно не сообщил арендодателю о своем согласии на перевод долга, он вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления потребовать (п. 2 ст. 657 ГК РФ):

• прекращения или досрочного исполнения обязательства;
• возмещения причиненных этим убытков.

Если кредитор не был уведомлен о передаче предприятия в аренду, то он вправе предъявить указанные требования в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду (п. 3 ст. 657 ГК РФ).

Кроме того, интересы кредитора гарантируются нормой, согласно которой после передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора (п. 4 ст. 657 ГК РФ).

В договоре аренды предприятия существует ряд дополнительных прав арендатора по сравнению с общими положениями о договоре аренды. Так, арендатор вправе без согласия арендодателя:

• продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это: а) не влечет уменьшения стоимости предприятия и б) не нарушает других положений договора аренды предприятия (абз. 1 ст. 660 ГК РФ). Данная норма является диспозитивной, и в договоре можно предусмотреть необходимость получения согласия арендодателя. Кроме того, норма не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом;
• вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость (абз. 2 ст. 660 ГК РФ). Данная норма также является диспозитивной, ее содержание можно изменить в договоре.

Арендатор по договору аренды предприятия обязан:

1. Пользоваться арендованным предприятием в соответствии с условиями договора.

Содержание указанной обязанности и правовые последствия ее неисполнения подчиняются общим положениям о договоре аренды (см. главу 12), в связи с чем мы не будем проводить их повторное рассмотрение.

2. Своевременно вносить арендную плату за пользование предприятием.

Данная обязанность также была проанализирована в главе 12.

3. Поддерживать арендованное предприятие в надлежащем состоянии.

Спецификой договора аренды предприятия согласно ст. 661 ГК РФ является также обязанность арендатора по проведению не только текущего, но и капитального ремонта.

Неисполнение арендатором данной императивной обязанности дает арендодателю право требовать:

• расторжения договора (если неисполнение влечет существенное ухудшение предприятия). При этом арендодатель до предъявления требования о расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (абз. 7 ст. 619 ГК РФ);
• применения меры ответственности (возмещение убытков).

4. Нести расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия, а также с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества.

Данная обязанность является диспозитивной и может быть изменена договором. При ее неисполнении, если это влечет существенное ухудшение имущества, арендодатель вправе:

• требовать расторжения договора. При этом арендодатель до предъявления требования о расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (абз. 7 ст. 619 ГК РФ);
• требовать в судебном порядке осуществления страхования (если арендодатель является выгодоприобретателем);
• при наступлении страхового случая требовать выплаты сумм на тех же условиях, на каких должно было быть выплачено страховое возмещение при надлежащем страховании (если арендодатель является выгодоприобретателем);
• застраховать имущество, входящее в состав предприятия, и потребовать возмещения суммы страховой премии;
• требовать применения мер ответственности (возмещение убытков, уплата процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ на суммы, неосновательно сбереженные, благодаря неисполнению обязанности по страхованию. Кроме того, по иску Росстрахнадзора могут быть взысканы сами неосновательно сбереженные суммы).

5. При прекращении договора аренды вернуть предприятие арендодателю.

Согласно ст. 664 ГК РФ возврат предприятия арендодателю осуществляется по передаточному акту, подписываемому сторонами.

При этом подготовка предприятия к передаче арендодателю, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендатора и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

Уклонение арендатора от подписания передаточного акта рассматривается как отказ от возврата предприятия.

Последствия неисполнения данной обязанности подчиняются общим положениям о договоре аренды и были рассмотрены в главе 12.

• Свобода договора
  
• Договор и порядок его заключения
  
• Государственный и муниципальный контракт

Договор аренды предприятий

Пo договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водными объектами и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения. индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.

Сторонами договора являются предприниматели.

Существенными условиями договора являются его предмет и размер арендной платы (п. 2 ст. 650, п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Объект договора — предприятие как имущественный комплекс.

Поскольку предприятие является сложным объектом, его состав и стоимость определяются на основе инвентаризации, аудиторского заключения о его стоимости, баланса, отражающего активы и пассивы предприятия, а также перечня обязательств, в частности долгов.

Договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Арендодатель обязан уведомить кредиторов предприятия о передаче в аренду своего предприятия. Кредитор, получивший от арендодателя извещение о передаче своего предприятия в аренду, имеет право в течение трех месяцев предъявить требование к арендодателю о расторжении с ним кредитного договора.

Арендатор предприятия имеет широкие права в отношении предмета договора: он вправе без согласия арендодателя совершать сделки с имуществом (сдавать в субаренду, продавать, обменивать арендованное имущество, однако эти права не распространяются на природные ресурсы), совершать действия, направленные на увеличение стоимости арендуемого имущества (ст. 660 ГК РФ).

Арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость таких улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества (ст. 662 ГК РФ).

Особенности договора аренды предприятия

По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 656 ГК РФ).

Данный договор — консенсуальный, возмездный и взаимный.

Предметом договора является предприятие как имущественный комплекс, относящийся к объектам недвижимости и включающий права пользования природными ресурсами, основными и оборотными средствами, исключительные права на результаты интеллектуальной деятельности и средства индивидуализации, а также права требования и долги.

Особый характер предмета договора указывает на некоторые сходства с элементами других договоров, в частности:

• договора аренды по передаче непотребляемых вещей;
• договора займа (осуществляется передача сырья, материалов, денежных средств, т. е. вещей с родовыми признаками);
• договора цессии и перевода долга (на арендатора переходят долги и права требования арендодателя);
• договора коммерческой концессии (арендатору предоставляется комплекс исключительных прав: право на товарный знак, знак обслуживания, секрет производства (ноу-хау), коммерческое обозначение).

Все это позволяет говорить о данном договоре как о смешанном, включающем элементы разных договоров (п. 3 ст. 421 ГК РФ).

Существенными условиями договора являются его предмет и цена (арендная плата). Отсутствие арендной платы позволяет считать договор аренды предприятия незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Содержание договора составляют права и обязанности сторон.

• предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и его назначению, порядок передачи регламентирован в ст. 655 ГК РФ. Передача предприятия оформляется передаточным актом. Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, также является обязанностью арендодателя (ст. 659 ГК РФ);
• возместить арендатору стоимость произведенных последним неотделимых улучшений арендованного имущества, независимо от разрешения на их производство со стороны арендодателя (п. 1 ст. 662 ГК РФ).

• в течение всего срока договора поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе производить текущий и капитальный ремонт (п. 1 ст. 661 ГК РФ);
• вносить арендную плату в соответствии с договором;
• после прекращения договора аренды предприятия вернуть предприятие как имущественный комплекс. Порядок возврата аналогичен порядку передачи во временное владение и пользование арендатору. Расходы на подготовку предприятия к передаче, представление и подписание передаточного акта несет арендатор.

Согласно статье 132 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В целом предприятие как имущественный комплекс признается недвижимостью. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги. Входят также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором. По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору:

• за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие, входящие в состав предприятия основные средства;
• передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства;
• права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием;
• права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права;
• уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.

Следует обратить внимание, что в соответствии с пунктом 2 статьи 656 ГК РФ к арендатору не переходят права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, то есть арендатору следует самостоятельно получить все необходимые разрешения, чтобы осуществлять деятельность, подлежащую лицензированию.

Договор аренды предприятия, также как и договор аренды зданий и сооружений, должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Договор подлежит обязательной государственной регистрации, независимо от того, на какой срок он заключается. Несоблюдение формы договора влечет недействительность договора.

Арендодатель до передачи предприятия в аренду обязан письменно уведомить об этом своих кредиторов. Кредитор, не сообщивший в письменном виде арендодателю о согласии на перевод долга, имеет право в течение трех месяцев со дня получения уведомления потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных убытков.

Арендодателю, передавшему предприятие вместе с кредиторской задолженностью и не предупредившему кредиторов, кредитор, который не был уведомлен арендодателем, может предъявить иск в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду. После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора.

Следует обратить внимание на то, что задолженность арендодателя перед бюджетными и внебюджетными фондами не может быть передана арендатору, поскольку в соответствии с пунктом 3 статьи 2 ГК РФ к налоговым и другим финансовым отношениям гражданское законодательство не применяется. Передача предприятия арендатору осуществляется по передаточному акту, обязанность составления акта возлагается на арендодателя.

По договору аренды предприятия, если договор не содержит иных условий, арендатору предоставлены широкие права. Арендатор вправе без согласия арендодателя:

• продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование или взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу. Это допускается при условии, что данные действия не влекут уменьшения стоимости предприятия и не нарушают других положений договора аренды предприятия;
• вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость.

Данный порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.
На арендатора возлагаются следующие обязанности:

• поддержание предприятия в надлежащем техническом состоянии;
• осуществление текущего и капитального ремонта;
• осуществление расходов, связанных с эксплуатацией предприятия, платежей по страхованию арендованного имущества.

При прекращении договора аренды предприятие возвращается арендодателю, при этом подготовка предприятия к передаче, составление передаточного акта осуществляется арендатором и за его счет. ОТНОШЕНИЯ С РАБОТНИКАМИ ПРЕДПРИЯТИЯ

Как быть с работниками предприятия, передаваемого в аренду? По договору аренды предприятие передается другому юридическому лицу, но работников, которые заключали трудовые договоры с предприятием-арендодателем, передать в аренду вместе с предприятием невозможно. Ныне действующий Трудовой кодекс Российской Федерации не содержит положений, регулирующих взаимоотношения предприятия-арендодателя и его работников, поэтому сторонам договора аренды предприятия придется самостоятельно разрешать эти вопросы.

О том, что предприятие передается в аренду, работника необходимо предупредить в письменной форме. Обратимся к Трудовому кодексу Российской Федерации:

"Статья 72. Перевод на другую постоянную работу и перемещение

Перевод на другую постоянную работу в той же организации по инициативе работодателя, то есть изменение трудовой функции или изменение существенных условий трудового договора, а равно перевод на постоянную работу в другую организацию либо в другую местность вместе с организацией допускается только с письменного согласия работника".

Если работник согласен на перевод в другую организацию, то он подлежит увольнению на основании пункта 5 статьи 77 Трудового кодекса Российской Федерации. Организация-арендатор должна заключить с работником, согласившимся на перевод, трудовой договор. Для лиц, приглашенных на работу в порядке перевода от другого работодателя по согласованию с работодателями, испытание при приеме на работу не устанавливается.

Если работник не согласен на перевод, он должен быть уволен. Однако, Трудовым кодексом Российской Федерации не предусмотрено такого основания для увольнения. Если предприятию-арендодателю не удастся каким-либо образом договориться с работником, то единственным выходом остается применение статьи 81 и увольнение работника в связи с сокращением численности или штата работников организации.

Рассматривая особенности аренды предприятия, мы упоминали о том что, передавая предприятие в аренду, арендодатель уступает арендатору права требования и переводит на него долги, относящиеся к предприятию-арендодателю. Если предприятие арендодатель имеет кредиторскую задолженность по заработной плате, то работник предприятия становится его кредитором. Если работник согласен на перевод долга по зарплате арендатору, задолженность передается, если же работник не дает согласия на перевод долга, арендодатель обязан погасить эту задолженность самостоятельно.