Принципы управления недвижимостью шпора
Основными целями управления рынком недвижимости являются:
- реализация конституционных прав граждан на недвижимое имущество и обязанностей, связанных с владением им;
- установление на рынке определенного порядка и условий для работы всем его участникам;
- защита участников от недобросовестности, мошенничества и преступных организаций и лиц;
- обеспечение свободного ценообразования на объекты недвижимости в соответствии с предложением и спросом;
- создание условий для инвестиций, стимулирующих предпринимательскую деятельность в сфере производства;
- оздоровление экологической среды, достижение экономического роста, снижение безработицы, решение жилищной проблемы и других общественных целей;
- справедливое налогообложение недвижимого имущества и участников рынка недвижимости;
- создание благоприятных условий решения жилищной проблемы в стране и регионах.
Принципы управления рынком недвижимости
Принципы управления рынком недвижимости во многом зависят от политических и экономических условий в стране, но одновременно они должны учитывать сложившийся мировой опыт. Достижение сформулированных целей возможно при учете следующих принципов управления:
1. Разделение процедур — применение особых подходов к регулированию отношений различных видов недвижимости — жилых и нежилых помещений, земельных, лесных участков и других объектов.
2. Открытость информации обо всех участниках и объектах рынка недвижимости для принятия деловых решений.
3. Гласность нормотворчества — публичное обсуждение проектов законов и других нормативных актов. Например, обсуждение программы жилищной реформы, затрагивающей интересы всех слоев населения.
4. Конкурентность как механизм повышения качества услуг на рынке и снижения их стоимости.
5. Разделение полномочий между регулирующими органами — нормотворчество и нормоприменение — не должны совмещаться в одном лице.
6. Объекты недвижимости государственной и муниципальной собственности находятся в общем совместном владении и пользовании всего населения соответствующего региона.
7. Простота и понятность правил и процедур, установленных законодательными актами о недвижимости, надежность защиты собственников — добросовестных приобретателей от любого произвола.
8. Применение дополнительных мер защиты на рынке жилых помещений граждан группы риска — несовершеннолетних, одиноких пенсионеров, инвалидов и др.
9. Рациональное распределение функций управления рынком недвижимости между государственными органами и профессиональными участниками — коммерческими и общественными организациями (ассоциациями риэлтеров; оценщиков и др.).
10. Политика в области управления недвижимостью должна обеспечивать эффективное использование земель в соответствии с утвержденными схемами зонирования территории и исключительное адресное и обоснованное предоставление льгот по налогообложению с постепенным переходом от предоставления льгот по земельным платежам к адресным компенсационным выплатам из бюджета в соответствии с проводимой социальной политикой.
11. Представительные органы государственной власти(федеральные, территориальные и муниципальные) в интересах населения принимают законы и иные нормативные правовые акты, устанавливающие порядок владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости.
12. Распоряжение государственной недвижимостью в соответствии с действующим законодательством осуществляют исполнительные органы государственной власти.
13. Приватизация государственной и муниципальной недвижимости и возмездная передача прав на негосударственные объекты должна производиться по рыночной стоимости, а не по инвентаризационной.
14. Сборы и налоговые платежи, взимаемые с объектов недвижимости, в том числе и по сделкам с ними, делятся по уровням управления в соответствии с установленными нормами.
15. Соблюдение преемственности российской системы управления рынком недвижимости, имеющей свою историю и традиции, с учетом мирового опыта регулирования прав собственности на различные объекты недвижимого имущества; его творческое осмысление и адаптацию к нашим отечественным условиям.
43.Функции государства на рынке недвижимости.
Функции Государства:
- устанавливает и контролирует соблюдение норм и правил, связанных с функционированием рынка недвижимости;
- регулирует вопросы зонирования, градостроительного развития, регистрации прав собственности на объекты недвижимости;
- устанавливает льготы или накладывает ограничения на инвестиции в недвижимость;
- устанавливает районирование, обязательность получения разрешения на строительство, обязательность развития транспортной инфраструктуры для инвестора и как следствие – это влияние на управление проектом финансирования недвижимости.
Принципы управления недвижимостью могут быть объединены в 3 группы.
1 гр. Принципы, характеризующие требования к формированию системы управления.
1. Принцип обусловленности функций управления недвижимостью целями системы управления недвижимостью:
Функция управления недвижимостью формируются и изменяются не произвольно, а в соответствии с потребностями и целями системы управления:
- глобальная цель – получение прибыли;
- организационно-техническое развитие системы управления;
- охрана окружающей среды;
2. Принцип первичности функций управления недвижимостью:
Состав подсистем структуры управления недвижимостью:
- организационная структура, требования к работникам, их численность зависят от содержания количества и трудоемкости функций управления недвижимостью.
3. Принцип оптимальности соотношений интра и инфра функций системы управления недвижимостью. Определяет пропорции м/у функциями направленными на организацию системы управления недвижимостью (интрафункций) и функциями управления недвижимостью (инфрафункций).
4. Принципы оптимальности соотношения управленческих приоритетов. Требует опережения функций управления на развитие недвижимости, по сравнению с функциями, направленными на обеспечение функционирования недвижимости.
5. Принцип резервирования. Каждый работник должен выполнять функции вышестоящего, нижестоящего сотрудника и нескольких работников своего уровня.
6. Принцип экономичности. Предполагает наиболее экономическую и эффективную организацию системы управления недвижимостью.
7. Принцип прогрессивности. Подразумевает соответствие системы управления недвижимостью передовым зарубежным и отечественным аналогам.
8. Принцип перспективности. Следует учитывать перспективу развития организации.
9. Принцип комплексности. Предполагает учет всех факторов влияющих на систему управления недвижимостью (СУН).
10. Принцип оперативности. Своевременное принятие решений.
11. Принцип простоты. Гласит, что чем проще СУН, тем лучше она работает.
12. Принцип научности. Разработка мероприятий по формированию СУН не должны основываться на достижениях наук и учитывать в области управления изменения законодательства, развития экономики в рыночных условиях.
13. Принцип иерархичности. В вертикальных разрезах СУН должна обеспечивать иерархичное взаимодействие между звеньями управления.
14. Принцип автономности. В вертикальных и горизонтальных разрезах СУН должна быть рациональна.
15. Принцип согласованности. Взаимодействие между звеньями системы должно осуществляться в соответствии с целями организации.
16. Принцип устойчивости. Необходимо учитывать регулятора при отключении системы от цели.
17. Принцип прозрачности. СУН должна обладать концептуальным единством, содержать единую терминологию; деятельность всех руководителей должна строиться на единых элементах для различных по своему содержанию процессов.
18. Принцип комфортности. СУН должна содержать так удобств для творческих процессов обоснования, выработки, принятия и реализации решения.
2 гр. Принципы информатизации СУН. Эти принципы можно разделить на:
1. Принципы системности предполагает, что процесс создания комплексных систем фирмы д/б основан на предварительном системном анализе объекта и системы управления.
2. Принцип комплексности. Требует взаимосвязи работ по комплексности всех проводимых работ в фирме.
3. Принцип эффективности. Связан с правильным определением круга эффективных функций, технологий и задач в качестве критерия экономической эффективности.
4. Принцип создаваемых систем. Гласит, что комплектация должна производиться с учетом новых задач и перспектив.
- системно-технические. Должна соблюдаться при создании высокотехнических систем.
- Организационные. Ориентированы на организационное обеспечение систем.
5. Принцип первого руководителя. Руководителю д/б обеспечен доступ к информации организации.
6. Принцип подготовки персонала.
7. Принцип предварительной подготовки объекта. Может включать изменение организационной структуры, функциональных обязанностей персонала, системы документооборота.
3 гр. Принципы, определяющие направления развития СУН.
1. Принцип концентрации в 2-х направлениях.
I. Концентрация усилий всех работников на решение основных задач.
II. Концентрация однородных функций в одном подразделении.
2. Принцип специализации (разделение труда).
3. Принцип параллельности. Одновременное выполнение разных управленческих решений.
4. Принцип адаптивности. Адаптация СУН к изменяющимся целям объекта управления и его функционирования.
5. Принцип преемственности. Общая методическая основа по проведению работ совершенствования СУН.
6. Принцип непрерывности. Отсутствие перерывов в работе или функционировании СУН.
7. Принцип безопасности. СУН должна быть максимально безопасна для участников.
8. Принцип оптимальности соотношения видов собственности. Определяет пропорции м/у видами собственности (гос., муницип., обществ., приватизир. и др.).
9. Маркетинговый подход должен быть базовым при разработке мероприятий в области планирования, организации, учета и контроля. Результаты маркетинг. обоснований позволяют определять важнейшие приоритеты при разработке стратегических целей на основе прогноза рыночных тенденций.
Современная концепция маркетинга это концепция ориентации деятельности на потребителя. Концепция маркетинга подразумевает осуществление следующих основных функций:
1) комплексное изучение рынка;
2) изучение изменения потребностей личных и общественных;
3) применение полученных знаний о рынке для создания эффективной системы управления недвижимостью.
4) правильная организация строительства и продажа объекта.
При этом подходе участники рынка недвижимости решают следующие проблемы:
1) покупатель ищет для себя объект недвижимости с максимально полезными качествами с минимальной ценой.
2) продавец аналогичный объект хочет продать по максимальной цене.
3) задача работников муниципалитета – проверка чистоты сделки.
В маркетинговый цикл включены следующие функции:
3. Организация процесса маркетинга.
4. Учет, контроль.
Управление маркетингом недвижимости это комплексная система по обеспечению конкурентоспособных качеств проектируемого объекта, либо комплексная система по реализации концепции маркетинга создаваемого объекта недвижимости.
Процесс управления маркетингом недвижимости имеет следующую последовательность:
1. Исследование рынка.
2. Отбор целевых рынков.
3. Разработка концепции маркетинга.
4. Реализация маркетинговых мероприятий.
6,7. Девелопмент – это управление инвестиционным проектом, в сфере недвижимости. Включены следующие аспекты:
1. Выбор экономического эффективного проекта.
2. Получение всех необходимых разрешений.
3. Определение условий привлечения инвесторов.
4. Разработка механизмов и форм возврата кредита.
5. Поиск и привлечение инвесторов.
6. Отбор подрядчиков, их финансирование и контроль за работой.
8. Критерий эффективности управления недвижимостью.
Эффективность – это отношение полезного эффекта (рез-т) к затратам на его получение.
Наиболее простым способом анализа эффективности управления недвижимостью является отношение обобщающего показателя к ресурсам.
Наиболее распространенный показатель – это отношение прибыли к ресурсам, используемым в процессе строительства, используются следующие коэффициенты:
Принципы управления объектами недвижимости.
Принципы управления рынком недвижимости во многом зависят от политических и экономических условий в стране, но одновременно они должны учитывать сложившийся мировой опыт. Достижение целей управления недвижимостью возможно лишь при соблюдении определенных принципов управления.
1. Разделение процедур — применение особых подходов к регулированию отношений различных видов недвижимости — жилых и нежилых помещений, земельных, лесных участков и других объектов.
2. . Открытость информации обо всех участниках и объектах рынка недвижимости для принятия деловых решений.
3. .Гласность нормотворчества — публичное обсуждение проектов законов и других нормативных актов. Например, обсуждение программы жилищной реформы, затрагивающей интересы всех слоев населения.
4.Разделение полномочий между регулирующими органами — нормотворчество и нормоприменение — не должны совмещаться в одном лице.
5.Принцип единства нормативной базы, режима и методов регулирования объектов недвижимости на всей территории РФ.
6.Объекты недвижимости государственной и муниципальной собственности находятся в общем совместном владении и пользовании всего населения соответствующего региона.
7.Простота и понятность правил и процедур, установленных законодательными актами о недвижимости, надежность защиты собственников - добросовестных приобретателей от любого произвола.
8.Рациональное распределение функций управления рынком недвижимости между государственными органами и профессиональными участниками — коммерческими и общественными организациями (ассоциациями риелторов; оценщиков и др.).
9.Принцип равных возможностей, включающий в себя:
а) стимулирование государством конкуренции на рынке недвижимости через отсутствие преференций для отдельных его участников;
б) обеспечение конкурентности между участниками рынка как механизма объективного повышения качества объектов недвижимости и услуг на рынке, а также снижения их стоимости.
в) равенство всех участников рынка перед органами, осуществляющими управление, распоряжение государственной недвижимостью в соответствии с действующим законодательством осуществляют исполнительные органы государственной власти;
г) гласное и конкурсное распределение государственной поддержки различных проектов на рынке. Политика в области управления недвижимостью должна обеспечивать эффективное использование земель в соответствии с утвержденными схемами зонирования территории и исключительное адресное и обоснованное предоставление льгот по налогообложению с постепенным переходом от предоставления льгот по земельным платежам к адресным компенсационным выплатам из бюджета в соответствии с проводимой социальной политикой;
д) применение дополнительных мер защиты на рынке жилых помещений граждан группы риска — несовершеннолетних, одиноких пенсионеров, инвалидов и др.;
е) отсутствие преимуществ у государственных предприятий, функционирующих на рынке недвижимости перед коммерческими организациями. Приватизация государственной и муниципальной недвижимости и возмездная передача прав на негосударственные объекты должна производиться по рыночной стоимости, а не по инвентаризационной;
ж) запрет государственным органам давать публичные оценки профессиональным участникам рынка. Представительные органы государственной власти (федеральные, территориальные и муниципальные) в интересах населения принимают законы и иные нормативные правовые акты, устанавливающие порядок владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости.
10.Сборы и налоговые платежи, взимаемые с объектов недвижимости, в том числе и по сделкам с ними, делятся по уровням управления в соответствии с установленными нормами.
11.Соблюдение преемственности российской системы управления рынком недвижимости, имеющей свою историю и традиции, с учетом мирового опыта регулирования прав собственности на различные объекты недвижимого имущества; его творческое осмысление и адаптацию к нашим отечественным условиям.
Эти принципы обеспечивают защиту потенциальных покупателей и собственников недвижимости от любого произвола со стороны недобросовестных участников рынка, рациональное использование земель и других объектов недвижимости, а также эффективную работу самого рынка.
Сущность и особенности недвижимости как товара.
К особенностям недвижимости как товара относят:
- неперемещаемость объекта в пространстве ограничивает возможности реализации сделки только параметрами регионального рынка,
- уникальность объектов – вследствие неповторимости комбинации весьма большого числа характерных признаков (абсолютные аналоги отсутствуют) – приводит к уникальности каждой сделки на рынке недвижимости;
- долговечность объекта обеспечивает присутствие его на рынке в качестве составной части предложения (скрытого или явного) в течение длительного времени при любых колебаниях конъюнктуры;
- ограниченность земельных ресурсов и длительность создания улучшений приводят к относительно низкой эластичности предложения этого товара и к соответствующим особенностям рыночного ценообразования;
- сложность структуры объекта с возможностью вариаций совокупности физических и юридических свойств, в сочетании с высокой сложностью рыночных процессов вынуждает участников сделок нести высокие транзакционные издержки при подготовке и реализации сделок;
- сложность рыночных процессов, сопровождаемая трудностями приобретения информации, усложняет задачи определения, проверки, закрепления прав, заключения договора купли-продажи, организации расчетов между покупателем и продавцом, вынуждая к использованию услуг посредников;
- низкая ликвидность приводит к существенному удлинению времени экспозиции при продаже недвижимости по рыночным ценам.
Метод прямого сравнительного анализа продаж: сущность преимущества и недостатки.
Называют методом рыночной индивидуализации. Рыночные метод – это метод оценки рыночной стоимости недвижимости исходя из данных о недавних продажах . Сравнительный подход к оценке – это совокупность методов оценки
стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Преимущества сравнительного подхода:
1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.
2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.
3. Статически обоснован.
4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.
5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.
Недостатки сравнительного подхода:
1. Различия продаж.
2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.
3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.
4. Зависимость от активности рынка.
5. Зависимость от стабильности рынка.
6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.
Частичные интересы; в сфере недвижимости.
Понятие и сущность ипотеки.
Принципы управления объектами недвижимости.
Принципы управления рынком недвижимости во многом зависят от политических и экономических условий в стране, но одновременно они должны учитывать сложившийся мировой опыт. Достижение целей управления недвижимостью возможно лишь при соблюдении определенных принципов управления.
1. Разделение процедур — применение особых подходов к регулированию отношений различных видов недвижимости — жилых и нежилых помещений, земельных, лесных участков и других объектов.
2. . Открытость информации обо всех участниках и объектах рынка недвижимости для принятия деловых решений.
3. .Гласность нормотворчества — публичное обсуждение проектов законов и других нормативных актов. Например, обсуждение программы жилищной реформы, затрагивающей интересы всех слоев населения.
4.Разделение полномочий между регулирующими органами — нормотворчество и нормоприменение — не должны совмещаться в одном лице.
5.Принцип единства нормативной базы, режима и методов регулирования объектов недвижимости на всей территории РФ.
6.Объекты недвижимости государственной и муниципальной собственности находятся в общем совместном владении и пользовании всего населения соответствующего региона.
7.Простота и понятность правил и процедур, установленных законодательными актами о недвижимости, надежность защиты собственников - добросовестных приобретателей от любого произвола.
8.Рациональное распределение функций управления рынком недвижимости между государственными органами и профессиональными участниками — коммерческими и общественными организациями (ассоциациями риелторов; оценщиков и др.).
9.Принцип равных возможностей, включающий в себя:
а) стимулирование государством конкуренции на рынке недвижимости через отсутствие преференций для отдельных его участников;
б) обеспечение конкурентности между участниками рынка как механизма объективного повышения качества объектов недвижимости и услуг на рынке, а также снижения их стоимости.
в) равенство всех участников рынка перед органами, осуществляющими управление, распоряжение государственной недвижимостью в соответствии с действующим законодательством осуществляют исполнительные органы государственной власти;
г) гласное и конкурсное распределение государственной поддержки различных проектов на рынке. Политика в области управления недвижимостью должна обеспечивать эффективное использование земель в соответствии с утвержденными схемами зонирования территории и исключительное адресное и обоснованное предоставление льгот по налогообложению с постепенным переходом от предоставления льгот по земельным платежам к адресным компенсационным выплатам из бюджета в соответствии с проводимой социальной политикой;
д) применение дополнительных мер защиты на рынке жилых помещений граждан группы риска — несовершеннолетних, одиноких пенсионеров, инвалидов и др.;
е) отсутствие преимуществ у государственных предприятий, функционирующих на рынке недвижимости перед коммерческими организациями. Приватизация государственной и муниципальной недвижимости и возмездная передача прав на негосударственные объекты должна производиться по рыночной стоимости, а не по инвентаризационной;
ж) запрет государственным органам давать публичные оценки профессиональным участникам рынка. Представительные органы государственной власти (федеральные, территориальные и муниципальные) в интересах населения принимают законы и иные нормативные правовые акты, устанавливающие порядок владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости.
10.Сборы и налоговые платежи, взимаемые с объектов недвижимости, в том числе и по сделкам с ними, делятся по уровням управления в соответствии с установленными нормами.
11.Соблюдение преемственности российской системы управления рынком недвижимости, имеющей свою историю и традиции, с учетом мирового опыта регулирования прав собственности на различные объекты недвижимого имущества; его творческое осмысление и адаптацию к нашим отечественным условиям.
Эти принципы обеспечивают защиту потенциальных покупателей и собственников недвижимости от любого произвола со стороны недобросовестных участников рынка, рациональное использование земель и других объектов недвижимости, а также эффективную работу самого рынка.
Последнее изменение этой страницы: 2016-08-26; Нарушение авторского права страницы
Автор работы: Пользователь скрыл имя, 29 Декабря 2011 в 22:06, шпаргалка
Работа содержит ответы на 51 вопрос по дисциплине "Основы управления недвижимостью".
шпоры по упр. недвиж..doc
Под упр-м портфелем недв-ти понимают совокупность процессов формирования и развития упр-х решений, обесп-х наивысшую отдачу от проводимой собственником стратегии и тактики по рацион-у исп-ю активов.
Принципы упр-я вкл-т принцип пообъектного упр-я, принцип целенаправленности упр-я, принцип экон-й обоснованности упр-х решений, принцип НЭИ, принцип единства и комплексности системы управления. Применение профессионального системного подхода способно создать действенную систему управления недвижимостью.
Применительно к каждому об-у недв-и соб-м должна быть опр-на цель. Цели соб-ка при этом должны иметь соотв-е количественные выражения, позв-е оценить степень их реалистичности и результаты деятельности по их достижению. Упр-е решения должны приниматься в соотв-и с четко выверенными критериями, на основании достоверной информации о состоянии об-та недв-ти, рынка и т.п. Данный принцип предполагает процесс полной инвентаризации и учета об-в, создание кадастра об-в коммерческой недв-и, включая систему технико-экономических и финансовых показателей, адекватно отражающих сост-е и осн-е тенденции в исп-и недв-го имущества.
Общепризнанной для выполнения вышеперечисленных принципов явл-ся концепция сервейинга, кот предст. собой реализацию системного подхода к созданию, развитию, оценке и упр-ю недв-ю. Содержание сервейинга составляет совокупность юридических, технических, экономических и упр-х экспертиз недв-и, проведение кот обеспечивает получение максимального эффекта от ее исп-я. Упр-е об-м недв-ти происходит на основе построения стратегии данного упр-я. Стратегию упр-я следует понимать как соответствие между характеристиками об-та недв-ти и теми возможностями, что опр-т его позицию на рынке и в портфеле недв-ти.
36. Особенности предоставления зем-х уч-в, входящих в состав кондоминиумов, устан-х в соотв-и с ФЗ №72-ФЗ от 15.06.1996г.
Кондоминиум - единый комплекс недв-го имущества, вкл-й зем-й участок, в устан-х границах, и расположенное на нем жилое зд, иные об-ы недв-ти, в кот отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в соб-ти граждан, юр лиц, РФ, субъектов РФ, муниц-х образований (домовладельцев) - частной, гос-й, муниц-й и иной формах соб-ти, а остальные части (общее имущество), находятся в их общей долевой собственности. Законодательство о кондоминиумах и товариществах соб-в жилья включает в себя ФЗ №72-ФЗ от 15.06.1996г., Гражданский кодекс РФ, иные закон-е акты РФ, регул-е гражданские правоотношения.
Особенности: 1. В сущ-й застройке зем-е уч-ки, на кот расположены жилые зд и иные об-ы недв-ти, входящие в состав кондоминиума, передаются в качестве общего имущества в общую долевую соб-ть домовладельцев в нормативных размерах бесплатно.
2. Сверхнормативная территория в случае ее распол- я в границах жилой группы или двора кондоминиума может быть приобретена в соб-ть или получена в аренду в качестве самост-й единицы кондоминиума наравне с пом-и домовладельцами или товариществом.
3. Органы, уполномоченные уст-ть границы и размеры зем-х уч-в в кондоминиумах, обязаны в срок не позднее двух месяцев после обращения домовладельцев уст-ть границы и размеры зем-о уч-ка в кондоминиуме.
4. Передача в соб-ть бесплатно нормативной части зем-х уч-в и продажа или передача в аренду сверхнормативной части зем-х уч-в осущ-ся гос- ми органами исполн-й власти или органами местного самоуправления в соответствии с законодательством.
35. Переход права на зем-й уч-к при переходе права соб-ти на здание, строение, сооружение. При переходе права соб-ти на здание, строение, сооружение, нах-ся на чужом зем-м уч-ке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соотв-й части зем-го уч-ка, занятой зданием и необходимой для их исп-я, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права соб-ти на здание к неск-м соб-м порядок пользования зем уч-м опр-ся с учетом долей в праве соб-ти на здание. Соб-к зд, наход-ся на чужом зем уч-ке, имеет преимущественное право покупки или аренды зем-го уч-ка, кот осущ-ся в порядке, уст-м гражданским законодательством. Отчуждение зд, наход-ся на зем уч-ке и принадлежащего одному лицу, проводится вместе с зем уч-м, за исключением следующих случаев:1) отчужд-е части зд, кот не может быть выделена в натуре вместе с частью зем уч-ка;2) отчужд-е зд, наход-ся на зем уч-ке, изъятом из оборота.
Не допускается отчуждение зем уч-ка без наход-ся на нем зд в случае, если он принадлежат одному лицу. Отчуждение доли в праве соб-ти на зд, наход-ся на зем уч-ке, принадлежащем на праве соб-ти нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве соб-ти на зем уч-ок, размер кот пропорционален доле в праве соб-ти на зд.
В сущ-й застройке зем уч-ки, на кот находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую соб-ть домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
51. основы теории управления, использование их положений в управлении недвижимостью.
Вопросы управления и принятия решений изучались, анализировались и обсуждались на протяжении многих десятилетий. Каждая новая теория или методика имеет свои преимущества и недостатки. То, что работает в одной ситуации, может быть непригодным в другой. Реальный мир не может измениться быстро и легко под одним лишь воздействием той или иной теории. Эти теории можно условно разделить на три группы: традиционные (классическая школа), бихевиористские (неоклассическая школа) и теория системного подхода (современная школа).
Традиционная (классическая) теория
Бюрократии присущи определенные характерные черты — централизованное управление, высокая степень разделения труда и рациональная организация работы персонала, зафиксированные в письменном виде четкие должностные инструкции, установление правил и норм, регулирующих каждый организационный процесс, и др.
Целью классической школы было создание универсальных принципов управления, соблюдение которых приведет организацию к успеху.
Такими принципами являются:
- функциональный принцип, который отражает процесс разделения труда, т. е. уровень специализации развивается по мере роста организации. Организация стремится к объединению родственных видов деятельности в единое подразделение (специализированная бригада, участок (цех) предприятия и т. д.), т. е. наблюдается горизонтальный рост организации;
- скалярный (линейный) принцип связан с ростом организации по вертикальным связям. При этом выделяются два основных аспекта — принцип единоначалия, в соответствии с которым подчиненный подотчетен только одному начальнику, и принцип строгой иерархии, в соответствии с которым разрывы и пересечения в иерархии нежелательны;
- линейно-штабной принцип определяет основные направления взаимодействия между производственными и вспомогательными (консультативными) функциями. Руководящие (линейные) функции расположены по нисходящей вертикальной линии, вспомогательные функции осуществляют специалисты, консультирующие сотрудников, которые занимают руководящие должности;
— принцип нормы управляемости устанавливает оптимальное количество служащих, находящихся под началом одного руководителя. На одного начальника, как правило, приходится не более 4 — 6 подчиненных при многоуровневой структуре (разновидность — матричная), что влечет за собой низкую норму управляемости и высокую иерархическую лестницу и больше подчиненных — при плоской структуре управления под руководством одного начальника. Матричную структуру скорее можно причислить к достижению управленческой мысли, нежели практики, так как она с трудом поддается реализации. В матричной структуре подчиненный имеет не одного, а несколько начальников, каждый из которых отвечает за различные проекты или виды деятельности организации.
Бихевиористская (неоклассическая) теория.
Неоклассическая школа в целом критически относилась к большинству принципов, провозглашенных классическим направлением, полагая, что универсальных норм численности работающих установить невозможно, что оптимальная норма управляемости зависит от способностей конкрет ных производителей, эффективности организационных связей и производственного контроля, политики которой придерживается организация в отношении степени централизованное™ принятия решений, а также от результатов ее деятельности.
Сторонники неоклассической школы пытались найти отличительные пути применения общих классических принципов иерархии в управлении организацией, но так как в бихевиористской науке отсутствовал соответствующий подход к современным социально-экономическим изменениям, возникла необходимость в становлении принципиально новой организационной теории — теории системного подхода.
Теория системного (современного) подхода.
Основой современной системы управления являются инновационные и международные процессы.
Рассматривая организацию как систему, которая должна быть устойчивой, с гибкой организационной структурой, ориентированной на стимулирование индивидуальности и творческого потенциала руководящих кадров и сотрудников, можно выделить основные принципы современной теории управления:
- изменения, внесенные в какие-либо составляющие элементы системы, влекут за собой изменения в других ее компонентах;
- любая система после возможных изменений, вызванных внутренними или внешними факторами, стремится найти новую точку равновесия;
- система в целом и каждый ее элемент в отдельности имеют определенные границы своего развития, которые могут быть как полностью открыты (они более чутко реагируют на внешние воздействия), так и полностью закрыты (полностью изолированы от внешних факторов и имеют тенденцию к саморазрушению в долгосрочной перспективе);
— системам присуща определенная иерархия, которая обладает как формальными, так и неформальными властными структурами со сложными взаимодействиями.
Читайте также: